2010年10月25日

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アウトレットオークション
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お勧め



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2007年02月01日

引越しは・・・

引越しする前にチョットこのサイトを覘いてくださいな〜


全国のお部屋探しは ≪スターツピタットハウス≫
posted by realplus at 23:50 | TrackBack(7) | 不動産投資以外 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月17日

不動産投資の船井財産コンサルタンツ

不動産投資の時間です。

不動産投資をしたいけれど、皆様の持っておられる

ネットワークではなかなかいい案件情報を入手するのは

難しいのではないでしょうか?

不動産投資は、情報が命です。

どれだけ沢山の情報を知っているかがポイントになり、

投資の基準にもなります。

まだあまり知られていない情報源を今日はご紹介します。

それは、日本最大級の財産コンサルティング会社が運営する本格的不動産オークションです。

会員になっていれば、会員限定情報のオークションにも参加出来、

さらには、200名限定で“買って良い不動産、悪い不動産”を

プレゼントしてくれるそうです。(もし、200名を過ぎていた場合は、

ごめんなさい。)

がんばっていろいろな収益物件情報を入手してください。

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・・・その他不動産ブログ多数あり。
(クリックすると不動産ブログランキングにジャンプします。)

不動産投資の時間でした。
posted by realplus at 21:39 | TrackBack(0) | 不動産投資の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月07日

不動産投資の欠点をカバー

不動産投資の授業の時間です。


不動産投資の欠点については、前回書きました。


では、どのようにすればこの不動産投資のリスクを回避出来るのでしょうか?


私は、不動産投資をするのであれば、それを証券化された物の購入がリスクを軽減させる
事が出来ると思っています。

不動産の証券化する事によって、得られる特性は、



不動産証券化の特性1、流動性が高い。

不動産証券化の特性2、情報量が多くなる。

不動産証券化の特性3、投資が小口化していく。

不動産証券化の特性4、不動産の標準化


上記の不動産証券化の特性を活かせば、不動産投資の欠点を軽減させる事が出来ると
私は思います。



今日の不動産投資の授業はここまで。

posted by realplus at 23:32 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の欠点

不動産投資の時間です。不動産の欠点ってなんだと思いますか?

不動産投資をする場合、必ず不動産の持つ特性を理解し、欠点を確認しておきましょう。



不動産投資の欠点1、投資単位が大きい。

不動産投資の欠点2、市場が解り難い(情報量が少ない、取引事例も少ない)

不動産投資の欠点3、流動性が低い

不動産投資の欠点4、収益が物件の立地条件、物件管理運営に依存している。

不動産投資の欠点5、地域性、個別性に影響され易い。

不動産投資の欠点6、物理的リスクを背負う(物件の劣化、破損)




不動産を投資する場合、このようなリスクが他の投資案件と比べてあります。

リスクを限りなく少なくし、リターンを最大化させるためには不動産投資の時は
どのようにすればよいのでしょうか?


今日の不動産投資の授業はここまで。
posted by realplus at 23:30 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資では

不動産投資をする時、不動産価格以外にも初期費用ってのが必要になっています。

この初期費用。大きく必要な物は、8点。

1、不動産取得税
2、登録免許税
3、司法書士手数料
4、仲介手数料
5、ローン保証料
6、ローン事務手数料
7、火災保険料
8、印紙代
9、(固定資産税 諸経費の方がいいかも)


投資する物件の案件に上記の諸経費代が入っているかちゃんとチェックしましょう!!

不動産投資は好きですか?

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:27 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の指標

不動産投資をしているといろいろな横文字が良く出てきます。

FCR、CCR,ROI、ROE、LTV、K/LOAN constant、ADSなど。

本当は全て覚えて欲しいのですが、とりあえず解説しますので、頭の片隅にでも入れておいて
ください。

FCRとはFree and Clear Returnの略。

=営業純利益 ÷ 総資産価値

CCR、COCは同じもので、 Cash On Cash Return の略(ROEも同じ意味で使う)。

=税引き前キャッシュフロー÷投資ベース

ROIとはReturn On Investmentの略。

=(純利益)÷(投資した自己資金)

LTVとは Loan To Value ratio の略

=(負債)÷(資産価値)

K/LOAN は、ローン資産価値比率の事。

=ローン総額÷物件の価値


大体指標の意味が掴めたでしょうか?

不動産の指標を使って、いろいろな物件を計算してみてください。

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:24 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の空室率

不動産投資をする時、良く、“空室率●●%”などと
そのマンションの入居者の状況を教えてくれる時があります。

しかし、その空室率と言うのは、その時点でどれだけの部屋に入居者がいるか
だけであって、あまり大した指標になりません。

それゆえ、もしそのマンションの状態が知りたいのであれば、“稼働率”を聞いてください。

ここ5年ぐらいのマンションの稼働率を聞けば、そのマンションがどれだけの空室ロスが出た
か解ります。

“空室率”ではなく、“稼働率”ですよ!

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:23 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の利回り

不動産投資の広告等をみていると“利回り●●%!”みたいな広告だったり、

その営業マンも“これだけお徳な物件はめったにありません!この利回り見てください!”

などと言う人がいます。(このようにそれだけお徳なんだったら、なんでこの営業マンは
自分で借金をしてでも買わないのかな〜?とちょっと考えてくださいね。)

この利回り。実はいろいろな利回りの表し方があるのはご存知ですか?


1、広告利回り

2、表面利回り

3、実質利回り(NOI)

4、実質利回り(賃貸保証あり)


大きく分けて、この4つに分かれます。

この4つの違いは、

1、年間賃料収入 ÷ 物件価格

2、年間賃料収入 ÷(物件価格 + 初期費用)

3、(年間賃料収入ー運営管理コスト) ÷ 総取得費 

4、3の運営管理費の中に保証料金が入る。


つまり、物件で違いますが、1〜4では、利回りが全然変わってきます。

広告で利回りが悪いのを乗せると誰もみてくれません。

それゆえ、広告利回りみたいなパンダ価格があるんです。

不動産投資をする時は、このパンダ価格に振り回させず、ちゃんと実質利回りを計算して、
投資してくださいね。

今日の不動産投資はこれでおしまい。
posted by realplus at 23:21 | TrackBack(0) | 不動産投資の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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