お金の法則（不動産編）

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不動産投資の時間です。

不動産投資をしたいけれど、皆様の持っておられる

ネットワークではなかなかいい案件情報を入手するのは

難しいのではないでしょうか？

不動産投資は、情報が命です。

どれだけ沢山の情報を知っているかがポイントになり、

投資の基準にもなります。

まだあまり知られていない情報源を今日はご紹介します。

それは、日本最大級の財産コンサルティング会社が運営する本格的不動産オークションです。

会員になっていれば、会員限定情報のオークションにも参加出来、

さらには、２００名限定で“買って良い不動産、悪い不動産”を

プレゼントしてくれるそうです。（もし、２００名を過ぎていた場合は、

ごめんなさい。）

がんばっていろいろな収益物件情報を入手してください。

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不動産投資の時間でした。

不動産投資の授業の時間です。


不動産投資の欠点については、前回書きました。


では、どのようにすればこの不動産投資のリスクを回避出来るのでしょうか？


私は、不動産投資をするのであれば、それを証券化された物の購入がリスクを軽減させる
事が出来ると思っています。

不動産の証券化する事によって、得られる特性は、



不動産証券化の特性１、流動性が高い。

不動産証券化の特性２、情報量が多くなる。

不動産証券化の特性３、投資が小口化していく。

不動産証券化の特性４、不動産の標準化


上記の不動産証券化の特性を活かせば、不動産投資の欠点を軽減させる事が出来ると
私は思います。



今日の不動産投資の授業はここまで。

不動産投資の時間です。不動産の欠点ってなんだと思いますか？

不動産投資をする場合、必ず不動産の持つ特性を理解し、欠点を確認しておきましょう。



不動産投資の欠点１、投資単位が大きい。

不動産投資の欠点２、市場が解り難い（情報量が少ない、取引事例も少ない）

不動産投資の欠点３、流動性が低い

不動産投資の欠点４、収益が物件の立地条件、物件管理運営に依存している。

不動産投資の欠点５、地域性、個別性に影響され易い。

不動産投資の欠点６、物理的リスクを背負う（物件の劣化、破損）




不動産を投資する場合、このようなリスクが他の投資案件と比べてあります。

リスクを限りなく少なくし、リターンを最大化させるためには不動産投資の時は
どのようにすればよいのでしょうか？


今日の不動産投資の授業はここまで。

不動産投資をする時、不動産価格以外にも初期費用ってのが必要になっています。

この初期費用。大きく必要な物は、８点。

１、不動産取得税
２、登録免許税
３、司法書士手数料
４、仲介手数料
５、ローン保証料
６、ローン事務手数料
７、火災保険料
８、印紙代
９、（固定資産税　諸経費の方がいいかも）


投資する物件の案件に上記の諸経費代が入っているかちゃんとチェックしましょう！！

不動産投資は好きですか？

今日の不動産投資はここまで。

不動産投資をしているといろいろな横文字が良く出てきます。

FCR、CCR,ROI、ROE、LTV、K/LOAN　constant、ADSなど。

本当は全て覚えて欲しいのですが、とりあえず解説しますので、頭の片隅にでも入れておいて
ください。

FCRとはFree and Clear Returnの略。

＝営業純利益　÷　総資産価値

CCR、COCは同じもので、 Cash On Cash Return の略（ROEも同じ意味で使う）。

＝税引き前キャッシュフロー÷投資ベース

ROIとはReturn On Investmentの略。

＝（純利益）÷（投資した自己資金）

LTVとは Loan To Value ratio の略

＝（負債）÷（資産価値）

K/LOAN　は、ローン資産価値比率の事。

＝ローン総額÷物件の価値


大体指標の意味が掴めたでしょうか？

不動産の指標を使って、いろいろな物件を計算してみてください。

今日の不動産投資はここまで。

不動産投資をする時、良く、“空室率●●％”などと
そのマンションの入居者の状況を教えてくれる時があります。

しかし、その空室率と言うのは、その時点でどれだけの部屋に入居者がいるか
だけであって、あまり大した指標になりません。

それゆえ、もしそのマンションの状態が知りたいのであれば、“稼働率”を聞いてください。

ここ５年ぐらいのマンションの稼働率を聞けば、そのマンションがどれだけの空室ロスが出た
か解ります。

“空室率”ではなく、“稼働率”ですよ！

今日の不動産投資はここまで。

不動産投資の広告等をみていると“利回り●●％！”みたいな広告だったり、

その営業マンも“これだけお徳な物件はめったにありません！この利回り見てください！”

などと言う人がいます。（このようにそれだけお徳なんだったら、なんでこの営業マンは
自分で借金をしてでも買わないのかな〜？とちょっと考えてくださいね。）

この利回り。実はいろいろな利回りの表し方があるのはご存知ですか？


１、広告利回り

２、表面利回り

３、実質利回り（NOI）

４、実質利回り（賃貸保証あり）


大きく分けて、この４つに分かれます。

この４つの違いは、

１、年間賃料収入　÷　物件価格

２、年間賃料収入　÷（物件価格　＋　初期費用）

３、（年間賃料収入ー運営管理コスト）　÷　総取得費　

４、３の運営管理費の中に保証料金が入る。


つまり、物件で違いますが、１〜４では、利回りが全然変わってきます。

広告で利回りが悪いのを乗せると誰もみてくれません。

それゆえ、広告利回りみたいなパンダ価格があるんです。

不動産投資をする時は、このパンダ価格に振り回させず、ちゃんと実質利回りを計算して、
投資してくださいね。

今日の不動産投資はこれでおしまい。

不動産投資のデューデリジェンスってご存知ですか？

直訳すると、 「デュー（Due＝当然行われるべき）」「デリジェンス（dilligence＝努力）」となり、不動産を購入する前の調査の事を指します。

この調査の大きな内容は、

１、キャッシュフロー分析

DCF法
IRR
LTV
DSCR

２、市場調査

需要動向等のマーケット調査
競合状態
立地条件

３、収益性調査

賃料
諸経費
収益実績
テナント契約情報

４、権利関係調査

所有権
地上権
賃借権

５、不動産鑑定評価

ターミナルキャップレート
評価書の作成

６、エンジニアリングレポート

耐震診断
土壌調査
物理的調査

などの調査をやります。少しは、デューデリジェンスの事が解りましたか？

今日の不動産投資はここまで。

不動産投資の時間です。


今日は、不動産投資を勉強したい人のために

不動産投資の玄人はどのような勉強をして、物件を観察している

のかをお話しさせてもらいたいと思います。

一番いいのは、信頼出来る不動産投資のアドバイザーがいるのが最適なんですが、

多分、皆様の周りに、皆様の事を第一優先に考えてくれるアドバイザーがいない方が

多いと思います。

また、ある程度、自分でも知識をつけていないと本当にその物件を信用していいのかどうか

の判断も出来ません。

よく本屋さんで、“あなたも大家さん！”みたいな本を読んで、物件を購入したけど、

上手い事行かなかった・・・・・って事があると、

不動産投資の物件にかかる費用は小口ではありませんから、一度の失敗も命取りになる

かもしれません。

それゆえ、しっかり知識をつけてくださいね。

大きく分けて３つの知識から不動産をみてください。

�@　ファイナンスの知識

１、コーポレートファイナンス

２、株式・債券の商品

３、金利


�A不動産関連法規

１、都市計画法

２、建築基準法

３、宅地建物取引業法

４、民法

５、税法

�B建物知識

１、建築構法

２、仕上げ工法

３、空調方式

４、設備配管工法

５、電気システム


ざっくり上げると上記の内容をひとつずつ理解しながら、投資の力をつけてください。


今日の不動産投資の授業はここまで