2006年12月07日

不動産投資の利回り

不動産投資の広告等をみていると“利回り●●%!”みたいな広告だったり、

その営業マンも“これだけお徳な物件はめったにありません!この利回り見てください!”

などと言う人がいます。(このようにそれだけお徳なんだったら、なんでこの営業マンは
自分で借金をしてでも買わないのかな〜?とちょっと考えてくださいね。)

この利回り。実はいろいろな利回りの表し方があるのはご存知ですか?


1、広告利回り

2、表面利回り

3、実質利回り(NOI)

4、実質利回り(賃貸保証あり)


大きく分けて、この4つに分かれます。

この4つの違いは、

1、年間賃料収入 ÷ 物件価格

2、年間賃料収入 ÷(物件価格 + 初期費用)

3、(年間賃料収入ー運営管理コスト) ÷ 総取得費 

4、3の運営管理費の中に保証料金が入る。


つまり、物件で違いますが、1〜4では、利回りが全然変わってきます。

広告で利回りが悪いのを乗せると誰もみてくれません。

それゆえ、広告利回りみたいなパンダ価格があるんです。

不動産投資をする時は、このパンダ価格に振り回させず、ちゃんと実質利回りを計算して、
投資してくださいね。

今日の不動産投資はこれでおしまい。
posted by realplus at 23:21 | TrackBack(0) | 不動産投資の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の世界

不動産投資の時間です。

不動産を見る時、よく、“ここの路線価は〜”ととてもその地域の事だけしか考えずに

不動産を見ない人がいます。


不動産投資をするなら、その地区レベルを詳しく知るのも大切ですが、もっと大きな視点で

不動産を観察する事も必要となってきます。


不動産の見方としては、

1、地区レベル

2、都市レベル

3、地方レベル

4、全国レベル

5、経済レベル

と5つの全体からみてください。

地区レベルで、いい物件が見つかったとしても、都市レベルで考えるとイマイチだった・・・

などと言う事もありますよ。


今日の不動産投資の授業はここまで。
posted by realplus at 23:16 | TrackBack(0) | 不動産投資の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資

不動産投資の時間です。

不動産投資をするとちゃんとチェックしていないとトラブルになる事が多々あります。

その多くの理由は、


収益が運用計画通り上がらない


不動産投資にとっては、収益が思うように上がらないのは、大きな問題です。

しかし、その問題についても事前にちゃんとチェックしていれば防げている部分は
多々あります。

そのポイントは、

1、当初の賃貸料金設定が高い。

これは、自分でその街の不動産相場を確認していれば、出来る事です。

2、金利が変動である。

これは、今からどんどん出てくる問題だと思います。
今までは低金利でしたが、これから少しずつ金利も上昇してくると思います。
その中で、不動産投資は、銀行等からの借入をしながら投資するので、
その借入金利が上昇していけば、思うような収入は得られなくなります。

3、リフォームが発生する。

当初の計画には収益が出るように見せかけるようにリフォーム計画などの案件は、
親切に書いてくれる案件は少ないです。それゆえ、思っていないリフォーム出費に
より、収益が圧迫される事もあります。


不動産投資では、事前にチェックしていれば、防げる問題が多々ありますので、
少しずつ勉強していきましょう。

今日の不動産投資は、ここまで。
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不動産投資 海外の公示価格

不動産投資の公示価格は、今はアンケートにて決めていると書きました。
その公示価格の一般公開は海外はどのようになっているのでしょうか?

アメリカ

36州で登記や譲渡税のために提出される証明書等に取引価格の情報が記載され一般に公開されている。一番情報公開が進んでいる州はメリーランド州。

イギリス

登記簿に取引価格が記載され、一般公開(有料)されている。

フランス

公証人協会が土地取引情報を蓄積したデータベースを提供しているが、個別具体的な住所を
秘匿して対象不動産を特定できないように加工した上で一般に公開されている。

オーストラリア

情報開示が最も進んでいるのは、クイーンズランド州。買主から登記所に申告された登記情報が、課税目的で算定される造成前の土地評価額と共に、不動産評価・取引データベースに蓄積されている。(有料)

シンガポール

契約時点から登記完了までの期間における不動産購入者の法的権利の保護を目的として予告登記制度があり、予告登記情報は登記所にて登記された後、政府土地局と鑑定士協会等に提供される。

香港

土地取引が行われると、取引価格が記載された譲渡証明書が登記所に登記される。有料にて公開。

BY 「諸外国の不動産取引価格の開示状況に関する調査結果」国土交通省2003年3月


と海外では、不動産投資のための価格の開示が結構進んでいます。

日本も、キャッシュフローを考える為にももっと不動産投資用に情報の開示が進めばと思っています。

今日の不動産投資の講座は、ここまで。
posted by realplus at 22:56 | TrackBack(0) | 不動産投資の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月04日

不動産投資の収益物件の探し方

不動産投資の話。

不動産の収益物件ってどのように探しておられますか?

店舗にいきなり行く?!ネット?!

不動産は、沢山の物件を見て、不動産を見る目を肥やす

必要があります。

まずは、沢山の資料の中から本当にいい物件とはどのような

物なのかゆっくり観察する必要があります。

また、一枚だけの資料だけでは物件の30%ぐらいしか

分りません。それゆえ、資料請求をして、レントロール、

公図、謄本等をもらって初めてその物件の概要が見えてきます。

まずは、沢山の物件資料に埋まってください(^^)!

それが、不動産投資の第一歩になってきます。


ではその資料って何処から手に入れるのでしょうか?

簡単に収益物件の不動産情報を手に入れるサイトがありますので、

ご紹介します。



今から出来る不動産投資:物件一覧はココ


毎月8万円のお小遣いを!トーシンのマンション経営



1週間に最低3物件ぐらいずつ資料と現地確認をして行きましょう!

不動産投資の話は終わり

不動産ブログランキングへGO!
posted by realplus at 22:59 | TrackBack(0) | 不動産投資の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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