ワンルームマンションへ
不動産投資した事はありますか?
最近は、少し広告も減ってきましたが、ワンルームマンションの不動産投資が一時、流行った事がありましたね。
最近ではそれ程、目立ちませんがそれでも時々、ワンルームマンションへの投資の案内があります。その中でも、彼らが歌っているのは、
1、最初の5年間家賃保証
2、入居者斡旋します。
3、マンション管理もばっちし。
こんな文句がよく言われていますが、これらの業者のカラクリをチョットご紹介。
まず、5年間の家賃保証。
不動産投資の利回りで、やはり家賃がちゃんと入ってくるかがとても重要になってきます。
その中でも、5年間の家賃保証をしてもられるととても安心してしまいそうですが、
よ〜く考えてみてください。
新築のワンルームマンション。最初の5年間ぐらい家賃保証してもらわないと入居者が見つからないと思いますか?
私は、ワンルームマンションに投資した事がないのですが、多分、最初の8年ぐらいは、入居者を気にしなくても、大丈夫だと思います。逆に最初の5年間を保証してもらわなければならないような新築の物件は、5年後以降が超怖いですね(^^
次に入居者斡旋。
これも、確実に入居者を入れると言ってないので、そのワンルームマンションの地元の不動産屋に斡旋を頼むのとほぼ変わりがないと思ってください。
最後にマンション管理もばっちし!
この管理。実は、これはマンション販売会社の儲けになっている部分である可能性が高いんです。マンションの販売会社と管理会社が同一もしくは系列店等の繋がりがある可能性が高いです。
例題を出して、この不動産投資の話をします。
ここにワンルームマンションがあり、不動産投資をする貴方がいるとします。
このマンションは、50部屋。
1部屋分の1口が、2000万円とします。
家賃は、10万円/月
(保障費等 1万円/月を徴収する)
そうするとマンション全部の価格は、10億円です。
そして、全部の部屋が入居してあると、このマンションから50万円の管理費等が徴収出来ます。
不動産投資家からすると、9万円×12ヵ月=108万円
利回りとすると 108万円÷2000万円=5.4%
つまり、5.4%の利回りを最初の5年間保証するだけでいいんです。
このような契約がだった場合では、このマンション販売会社は、
46部屋入居がマイナスとの分岐点になるのが解りますか?
このマンションは、46部屋全部入居させる事が出来れば、保障費等の名目で、毎月46万円徴収出来ます。
つまり、入居できなかった4部屋があっても、保障費等の名目で46万円入金があるんです。
さらに不動産投資家に元本を保証している訳ではないので、その5年間を過ぎれば、
毎年の配当は、出来るだけ多くするように心がけるが、その不動産の価値については、
マンション販売会社は、知ったこっちゃないと思っているのではないかと思う。
つまり、ワンルームマンション投資等の一口投資ほど、リスクを不動産投資家に持たせている
部分が大きいと知っていてほしい。
今日の話は、
不動産投資には役立ちました?
posted by realplus at 22:49
|
TrackBack(0)
|
不動産投資の理論
|

|