2006年12月07日

不動産投資の欠点をカバー

不動産投資の授業の時間です。


不動産投資の欠点については、前回書きました。


では、どのようにすればこの不動産投資のリスクを回避出来るのでしょうか?


私は、不動産投資をするのであれば、それを証券化された物の購入がリスクを軽減させる
事が出来ると思っています。

不動産の証券化する事によって、得られる特性は、



不動産証券化の特性1、流動性が高い。

不動産証券化の特性2、情報量が多くなる。

不動産証券化の特性3、投資が小口化していく。

不動産証券化の特性4、不動産の標準化


上記の不動産証券化の特性を活かせば、不動産投資の欠点を軽減させる事が出来ると
私は思います。



今日の不動産投資の授業はここまで。

posted by realplus at 23:32 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資では

不動産投資をする時、不動産価格以外にも初期費用ってのが必要になっています。

この初期費用。大きく必要な物は、8点。

1、不動産取得税
2、登録免許税
3、司法書士手数料
4、仲介手数料
5、ローン保証料
6、ローン事務手数料
7、火災保険料
8、印紙代
9、(固定資産税 諸経費の方がいいかも)


投資する物件の案件に上記の諸経費代が入っているかちゃんとチェックしましょう!!

不動産投資は好きですか?

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:27 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の勉強

不動産投資の時間です。


今日は、不動産投資を勉強したい人のために

不動産投資の玄人はどのような勉強をして、物件を観察している

のかをお話しさせてもらいたいと思います。

一番いいのは、信頼出来る不動産投資のアドバイザーがいるのが最適なんですが、

多分、皆様の周りに、皆様の事を第一優先に考えてくれるアドバイザーがいない方が

多いと思います。

また、ある程度、自分でも知識をつけていないと本当にその物件を信用していいのかどうか

の判断も出来ません。

よく本屋さんで、“あなたも大家さん!”みたいな本を読んで、物件を購入したけど、

上手い事行かなかった・・・・・って事があると、

不動産投資の物件にかかる費用は小口ではありませんから、一度の失敗も命取りになる

かもしれません。

それゆえ、しっかり知識をつけてくださいね。

大きく分けて3つの知識から不動産をみてください。

@ ファイナンスの知識

1、コーポレートファイナンス

2、株式・債券の商品

3、金利


A不動産関連法規

1、都市計画法

2、建築基準法

3、宅地建物取引業法

4、民法

5、税法

B建物知識

1、建築構法

2、仕上げ工法

3、空調方式

4、設備配管工法

5、電気システム


ざっくり上げると上記の内容をひとつずつ理解しながら、投資の力をつけてください。


今日の不動産投資の授業はここまで
posted by realplus at 23:18 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の所有期間

不動産投資の中で、自分が不動産を所有していた期間なんですが、単純に何年何ヶ月と計算される訳ではないんです。

所有されていた機関は、自分が買った時から売った年の1月1日までとカウントされます。

ヤヤコシイので、例を出してお話します。

(例)

2000年5月1日に不動産を購入したとします。

そして、売却時期が2005年12月1日だったとします。

単純に計算すれば、5年7ヶ月です。

しかし、この場合の所有期間は、1月1日までのカウントとなりますので、税法上の所有期間は、4年と7ヶ月になるんです。

実際は、5年以上所有しているとなってもこのような計算がある事は忘れないでください。

この不動産投資の所有期間のキーワードは、1月1日までです。

単純な数え方とすれば、



その不動産を所有してから迎えた元旦の数 ー 1回 = 税法上の所有年数




不動産投資にはこのようにちょっとややこしい事がありますので、ご注意ください。

今日の不動産投資はおしまい。
posted by realplus at 23:09 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の時期

今は、まだ不動産投資をすべきじゃないと言う人もいます。

その人の不動産投資理論から言うと下記の点が問題だそうです。

1、市街地の社宅や工場の放出
2、商業ビルのマンションへのリフォーム化
3、大型商業ビルの建設
4、中古ビルの値下げ
5、競売物件の供給
6、高層マンションの建設

などの点から考えると不動産投資をするには、値崩れする要因が多いのと事。

東京の高層マンションの建築をみていると、確かに立てすぎのような気は私もします。

でも、東京近郊の人間が、不動産投資と言うよりは、都会暮しのために移り住んでいるような気がしますので、東京への投資はいいのではないか?と思います。

ただし、東京近郊都市の不動産の購入は気をつけてくださいよ。

駅からちょっと離れるだけで、入居者募集の看板がかなり目立っていますから。

不動産投資の時期よりも、場所の選定がこれからもポイントになるのかもしれません。

お宝不動産投資が出来るようになればと思っています。
posted by realplus at 23:02 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資でワンルームマンション

ワンルームマンションへ不動産投資した事はありますか?

最近は、少し広告も減ってきましたが、ワンルームマンションの不動産投資が一時、流行った事がありましたね。

最近ではそれ程、目立ちませんがそれでも時々、ワンルームマンションへの投資の案内があります。その中でも、彼らが歌っているのは、

1、最初の5年間家賃保証
2、入居者斡旋します。
3、マンション管理もばっちし。

こんな文句がよく言われていますが、これらの業者のカラクリをチョットご紹介。

まず、5年間の家賃保証。

不動産投資の利回りで、やはり家賃がちゃんと入ってくるかがとても重要になってきます。
その中でも、5年間の家賃保証をしてもられるととても安心してしまいそうですが、
よ〜く考えてみてください。

新築のワンルームマンション。最初の5年間ぐらい家賃保証してもらわないと入居者が見つからないと思いますか?

私は、ワンルームマンションに投資した事がないのですが、多分、最初の8年ぐらいは、入居者を気にしなくても、大丈夫だと思います。逆に最初の5年間を保証してもらわなければならないような新築の物件は、5年後以降が超怖いですね(^^

次に入居者斡旋。

これも、確実に入居者を入れると言ってないので、そのワンルームマンションの地元の不動産屋に斡旋を頼むのとほぼ変わりがないと思ってください。

最後にマンション管理もばっちし!

この管理。実は、これはマンション販売会社の儲けになっている部分である可能性が高いんです。マンションの販売会社と管理会社が同一もしくは系列店等の繋がりがある可能性が高いです。

例題を出して、この不動産投資の話をします。
ここにワンルームマンションがあり、不動産投資をする貴方がいるとします。

このマンションは、50部屋。
1部屋分の1口が、2000万円とします。
家賃は、10万円/月
(保障費等 1万円/月を徴収する)

そうするとマンション全部の価格は、10億円です。
そして、全部の部屋が入居してあると、このマンションから50万円の管理費等が徴収出来ます。

不動産投資家からすると、9万円×12ヵ月=108万円

利回りとすると 108万円÷2000万円=5.4%

つまり、5.4%の利回りを最初の5年間保証するだけでいいんです。

このような契約がだった場合では、このマンション販売会社は、
46部屋入居がマイナスとの分岐点になるのが解りますか?

このマンションは、46部屋全部入居させる事が出来れば、保障費等の名目で、毎月46万円徴収出来ます。

つまり、入居できなかった4部屋があっても、保障費等の名目で46万円入金があるんです。

さらに不動産投資家に元本を保証している訳ではないので、その5年間を過ぎれば、
毎年の配当は、出来るだけ多くするように心がけるが、その不動産の価値については、
マンション販売会社は、知ったこっちゃないと思っているのではないかと思う。

つまり、ワンルームマンション投資等の一口投資ほど、リスクを不動産投資家に持たせている
部分が大きいと知っていてほしい。

今日の話は、不動産投資には役立ちました?
posted by realplus at 22:49 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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