2006年12月07日

不動産投資の欠点

不動産投資の時間です。不動産の欠点ってなんだと思いますか?

不動産投資をする場合、必ず不動産の持つ特性を理解し、欠点を確認しておきましょう。



不動産投資の欠点1、投資単位が大きい。

不動産投資の欠点2、市場が解り難い(情報量が少ない、取引事例も少ない)

不動産投資の欠点3、流動性が低い

不動産投資の欠点4、収益が物件の立地条件、物件管理運営に依存している。

不動産投資の欠点5、地域性、個別性に影響され易い。

不動産投資の欠点6、物理的リスクを背負う(物件の劣化、破損)




不動産を投資する場合、このようなリスクが他の投資案件と比べてあります。

リスクを限りなく少なくし、リターンを最大化させるためには不動産投資の時は
どのようにすればよいのでしょうか?


今日の不動産投資の授業はここまで。
posted by realplus at 23:30 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の指標

不動産投資をしているといろいろな横文字が良く出てきます。

FCR、CCR,ROI、ROE、LTV、K/LOAN constant、ADSなど。

本当は全て覚えて欲しいのですが、とりあえず解説しますので、頭の片隅にでも入れておいて
ください。

FCRとはFree and Clear Returnの略。

=営業純利益 ÷ 総資産価値

CCR、COCは同じもので、 Cash On Cash Return の略(ROEも同じ意味で使う)。

=税引き前キャッシュフロー÷投資ベース

ROIとはReturn On Investmentの略。

=(純利益)÷(投資した自己資金)

LTVとは Loan To Value ratio の略

=(負債)÷(資産価値)

K/LOAN は、ローン資産価値比率の事。

=ローン総額÷物件の価値


大体指標の意味が掴めたでしょうか?

不動産の指標を使って、いろいろな物件を計算してみてください。

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:24 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の空室率

不動産投資をする時、良く、“空室率●●%”などと
そのマンションの入居者の状況を教えてくれる時があります。

しかし、その空室率と言うのは、その時点でどれだけの部屋に入居者がいるか
だけであって、あまり大した指標になりません。

それゆえ、もしそのマンションの状態が知りたいのであれば、“稼働率”を聞いてください。

ここ5年ぐらいのマンションの稼働率を聞けば、そのマンションがどれだけの空室ロスが出た
か解ります。

“空室率”ではなく、“稼働率”ですよ!

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:23 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資でのデューデリ

不動産投資のデューデリジェンスってご存知ですか?

直訳すると、 「デュー(Due=当然行われるべき)」「デリジェンス(dilligence=努力)」となり、不動産を購入する前の調査の事を指します。

この調査の大きな内容は、

1、キャッシュフロー分析

DCF法
IRR
LTV
DSCR

2、市場調査

需要動向等のマーケット調査
競合状態
立地条件

3、収益性調査

賃料
諸経費
収益実績
テナント契約情報

4、権利関係調査

所有権
地上権
賃借権

5、不動産鑑定評価

ターミナルキャップレート
評価書の作成

6、エンジニアリングレポート

耐震診断
土壌調査
物理的調査

などの調査をやります。少しは、デューデリジェンスの事が解りましたか?

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:20 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の減価償却

不動産投資の時間です。

今日のテーマは、原価償却費。

自分が所有している不動産物件を売る場合、建物は取得してから経過年数に応じて取得費から原価償却費を差し引きます。

建物の価値は、使ったり、住んだりしてどんどん価値は下がります。新築から売却するまでの期間で、建物の値段を寿命年数で割ると一年当たりの利用価値が出てくる計算になります。

この建物の寿命。これは税法で“耐用年数”として定められています。

つまり、“俺は10年サイクルで家を買い換えるから、10年だ!”と決められないんですよね(^^;

住宅用建物の法定耐用年数表を“不動産投資を学ぼう”のサイトに更新しておきます。

不動産投資は、買う時、売る時、建物の時価総額を知る事はとても大切ですよ。

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:11 | TrackBack(1) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の価格

不動産投資する時、不動産の価格っていろいろあるってご存知でしたか?

不動産投資をする時は、この4つの価格を必ず確認してください。

1、地価公示価格 BY 国土交通省
2、基準地価格  BY 都道府県
3、相続税評価額(路線価)
4、固定資産税評価額

これらの価格は、一番高い価格を100%とするとminiが70%ぐらいになる時もあるらしいです。

それゆえ、この4つの価格は、不動産投資をするのであれば、必ず押さえておきましょう。

価格は、不動産投資の命ですよ。
posted by realplus at 22:58 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の競売の話

不動産投資をする人へ

競売物件についてどれぐらい知識がありますか?

一般の人が知っている競売物件のイメージは、

1、倒産、借金で逃げた人の物件
2、不動産占拠している怖いお兄さんがいる。
3、なんか、不動産ブローカーが多数いて、難しそう。

ちょっとダーティーなイメージがあったのが、今までの競売物件でした。

しかし、最近の不動産投資の本を読まれている方々であれば、最近の競売はちょっと変わってきていると知っておられると思います。

その理由は、法改正があり、一番素人では解決が難しかった不動産占拠者の追い出しが簡単になったんです。

今までは、占拠している怖いお兄さんがいても、その人達を撤去させる法律が出来、立ち退きまでの時間、費用等も目測出来るようになりました。

しかし、この競売物件もいくら占拠者の立ち退きが簡単になったと言っても、難しい点が多々あります。

1、広告をして、入札するまで短い期間しかない。
 (東京で4週間〜5週間)
2、部屋や建物の中には、入れない。
3、落札してから、代金納付まで1ヶ月しかない。
4、滞納管理費等を計算に入れて、入札しないといけない。
5、対象物件が少ない(新築等に比べて)
6、競売物件ローン等が少ない。

など、不動産投資をする中でも、普通と違った視点を持たないといけない部分が多々あります。

それでも、不動産投資しますか?
posted by realplus at 22:46 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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