2006年12月07日

不動産投資でのデューデリ

不動産投資のデューデリジェンスってご存知ですか?

直訳すると、 「デュー(Due=当然行われるべき)」「デリジェンス(dilligence=努力)」となり、不動産を購入する前の調査の事を指します。

この調査の大きな内容は、

1、キャッシュフロー分析

DCF法
IRR
LTV
DSCR

2、市場調査

需要動向等のマーケット調査
競合状態
立地条件

3、収益性調査

賃料
諸経費
収益実績
テナント契約情報

4、権利関係調査

所有権
地上権
賃借権

5、不動産鑑定評価

ターミナルキャップレート
評価書の作成

6、エンジニアリングレポート

耐震診断
土壌調査
物理的調査

などの調査をやります。少しは、デューデリジェンスの事が解りましたか?

今日の不動産投資はここまで。
posted by realplus at 23:20 | TrackBack(0) | 不動産投資のマニア | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の勉強

不動産投資の時間です。


今日は、不動産投資を勉強したい人のために

不動産投資の玄人はどのような勉強をして、物件を観察している

のかをお話しさせてもらいたいと思います。

一番いいのは、信頼出来る不動産投資のアドバイザーがいるのが最適なんですが、

多分、皆様の周りに、皆様の事を第一優先に考えてくれるアドバイザーがいない方が

多いと思います。

また、ある程度、自分でも知識をつけていないと本当にその物件を信用していいのかどうか

の判断も出来ません。

よく本屋さんで、“あなたも大家さん!”みたいな本を読んで、物件を購入したけど、

上手い事行かなかった・・・・・って事があると、

不動産投資の物件にかかる費用は小口ではありませんから、一度の失敗も命取りになる

かもしれません。

それゆえ、しっかり知識をつけてくださいね。

大きく分けて3つの知識から不動産をみてください。

@ ファイナンスの知識

1、コーポレートファイナンス

2、株式・債券の商品

3、金利


A不動産関連法規

1、都市計画法

2、建築基準法

3、宅地建物取引業法

4、民法

5、税法

B建物知識

1、建築構法

2、仕上げ工法

3、空調方式

4、設備配管工法

5、電気システム


ざっくり上げると上記の内容をひとつずつ理解しながら、投資の力をつけてください。


今日の不動産投資の授業はここまで
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不動産投資の世界

不動産投資の時間です。

不動産を見る時、よく、“ここの路線価は〜”ととてもその地域の事だけしか考えずに

不動産を見ない人がいます。


不動産投資をするなら、その地区レベルを詳しく知るのも大切ですが、もっと大きな視点で

不動産を観察する事も必要となってきます。


不動産の見方としては、

1、地区レベル

2、都市レベル

3、地方レベル

4、全国レベル

5、経済レベル

と5つの全体からみてください。

地区レベルで、いい物件が見つかったとしても、都市レベルで考えるとイマイチだった・・・

などと言う事もありますよ。


今日の不動産投資の授業はここまで。
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不動産投資のポイント

不動産投資をする時に大切な事があります。

それは、物件を見る目です。

物件を見る大きなポイントは、以下が絶対条件です。

地域性

交通手段

諸経費

日当たり・風通し

管理会社

建令(築年数)

平米数


これらの指標は、最低確認しておかなければいけない部分です。

その中でも、どれぐらいの数値が価格に反映されているかも解るようになってくださいね。

今回の不動産投資は、ここまで。
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不動産投資

不動産投資の時間です。

不動産投資をするとちゃんとチェックしていないとトラブルになる事が多々あります。

その多くの理由は、


収益が運用計画通り上がらない


不動産投資にとっては、収益が思うように上がらないのは、大きな問題です。

しかし、その問題についても事前にちゃんとチェックしていれば防げている部分は
多々あります。

そのポイントは、

1、当初の賃貸料金設定が高い。

これは、自分でその街の不動産相場を確認していれば、出来る事です。

2、金利が変動である。

これは、今からどんどん出てくる問題だと思います。
今までは低金利でしたが、これから少しずつ金利も上昇してくると思います。
その中で、不動産投資は、銀行等からの借入をしながら投資するので、
その借入金利が上昇していけば、思うような収入は得られなくなります。

3、リフォームが発生する。

当初の計画には収益が出るように見せかけるようにリフォーム計画などの案件は、
親切に書いてくれる案件は少ないです。それゆえ、思っていないリフォーム出費に
より、収益が圧迫される事もあります。


不動産投資では、事前にチェックしていれば、防げる問題が多々ありますので、
少しずつ勉強していきましょう。

今日の不動産投資は、ここまで。
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不動産投資の減価償却

不動産投資の時間です。

今日のテーマは、原価償却費。

自分が所有している不動産物件を売る場合、建物は取得してから経過年数に応じて取得費から原価償却費を差し引きます。

建物の価値は、使ったり、住んだりしてどんどん価値は下がります。新築から売却するまでの期間で、建物の値段を寿命年数で割ると一年当たりの利用価値が出てくる計算になります。

この建物の寿命。これは税法で“耐用年数”として定められています。

つまり、“俺は10年サイクルで家を買い換えるから、10年だ!”と決められないんですよね(^^;

住宅用建物の法定耐用年数表を“不動産投資を学ぼう”のサイトに更新しておきます。

不動産投資は、買う時、売る時、建物の時価総額を知る事はとても大切ですよ。

今日の不動産投資はここまで。
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不動産投資の消費税

不動産投資をする中で、消費税って5%ですよね。

売買金額が大きいから、例えば5000万円とかなるとその5%だと
250万円となります!!

しかし、不動産投資をしている時、土地代については、消耗品ではないとの判断で、消費税はかからないんです。

それゆえ、建売物件等の時、その物件の消費税はいくら?と行くとその建物価値が出てきます。

不動産投資をする時は、細部にこだわってくださいね。

今日の不動産投資の授業はここまで。
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不動産投資の所有期間

不動産投資の中で、自分が不動産を所有していた期間なんですが、単純に何年何ヶ月と計算される訳ではないんです。

所有されていた機関は、自分が買った時から売った年の1月1日までとカウントされます。

ヤヤコシイので、例を出してお話します。

(例)

2000年5月1日に不動産を購入したとします。

そして、売却時期が2005年12月1日だったとします。

単純に計算すれば、5年7ヶ月です。

しかし、この場合の所有期間は、1月1日までのカウントとなりますので、税法上の所有期間は、4年と7ヶ月になるんです。

実際は、5年以上所有しているとなってもこのような計算がある事は忘れないでください。

この不動産投資の所有期間のキーワードは、1月1日までです。

単純な数え方とすれば、



その不動産を所有してから迎えた元旦の数 ー 1回 = 税法上の所有年数




不動産投資にはこのようにちょっとややこしい事がありますので、ご注意ください。

今日の不動産投資はおしまい。
posted by realplus at 23:09 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の譲渡益

不動産投資をする上で、不動産を売却する時期を考えて行動するとのしないのとでは譲渡益に対する課税が違います。

この売却時期!! とても重要なんでよ〜く考えてください。

大きく分けてある3つの時期が不動産投資のキーワードになります。

@ 取得して5年未満

A 取得して5年〜10年未満

B 取得して10年以上

不動産投資をしていつか売却する時が来ると思います。この売却時期が、@〜Bでは大きく変わってくるんです。

いつ頃売却するつもりで投資をしているのか、そこまで戦略を立てて不動産投資してくださいね。
posted by realplus at 23:07 | TrackBack(0) | 不動産投資の税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の印紙税

不動産投資をしているといろいろな税金問題が出てきます。

今日は、その中でも印紙税についてちょっとご説明していきます。

この印紙税は、売買契約書や住宅ローンを借りるときの契約書を取り交わすときに
かかる税金で、税額は記載金額によって決まっています。

この印紙税とは国税であり、普通の不動産の売買契約書では、売主用と買主用の2通を
作成致しますので、の2通ともに決められた額の収入印紙を貼って割印しないといけません。

この印紙代金は、売買不動産の金額によって違ってきますが、
この金額は、消費税抜きの金額に相当します。

印紙税一覧については、不動産投資を学ぼうグッド(上向き矢印)

例えば、価格が980万円で、税込みだと1029万円の物件があったとします。
この場合は、1000万円以下扱いになるので、2000円の印紙で大丈夫です。

この印紙。もし張り忘れたり、貼っても割印していないとなんと過怠税が取られてしまうんです。

その金額なんとなんと本来貼るべき印紙税の3倍も取られてしまいます。(;;

それゆえ、不動産投資をするのであれば、貼り忘れには注意してくださいね。

不動産投資をする上で、税金をちゃんと払いましょう。

今日の不動産投資の話はここまで。
posted by realplus at 23:03 | TrackBack(0) | 不動産投資の税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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