2006年12月07日

不動産投資の時期

今は、まだ不動産投資をすべきじゃないと言う人もいます。

その人の不動産投資理論から言うと下記の点が問題だそうです。

1、市街地の社宅や工場の放出
2、商業ビルのマンションへのリフォーム化
3、大型商業ビルの建設
4、中古ビルの値下げ
5、競売物件の供給
6、高層マンションの建設

などの点から考えると不動産投資をするには、値崩れする要因が多いのと事。

東京の高層マンションの建築をみていると、確かに立てすぎのような気は私もします。

でも、東京近郊の人間が、不動産投資と言うよりは、都会暮しのために移り住んでいるような気がしますので、東京への投資はいいのではないか?と思います。

ただし、東京近郊都市の不動産の購入は気をつけてくださいよ。

駅からちょっと離れるだけで、入居者募集の看板がかなり目立っていますから。

不動産投資の時期よりも、場所の選定がこれからもポイントになるのかもしれません。

お宝不動産投資が出来るようになればと思っています。
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不動産投資

不動産投資する時に、周りをよく見てください。

“これしかない!”と思うかも知れませんが、日本で1年間にどれだけの不動産が売買されているかご存知ですか?

1年間にマンション、商業ビル、新築、中古。

全部含めて、160万件の売買があります。

それゆえ、不動産投資をする時にも、これしかない!と熱くならず、

まだ、不動産投資の対象が159万9999件ある!と考えて、クールに不動産投資してください。

不動産投資の額はデカイですから、後悔のないように(^^
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不動産投資の価格

不動産投資する時、不動産の価格っていろいろあるってご存知でしたか?

不動産投資をする時は、この4つの価格を必ず確認してください。

1、地価公示価格 BY 国土交通省
2、基準地価格  BY 都道府県
3、相続税評価額(路線価)
4、固定資産税評価額

これらの価格は、一番高い価格を100%とするとminiが70%ぐらいになる時もあるらしいです。

それゆえ、この4つの価格は、不動産投資をするのであれば、必ず押さえておきましょう。

価格は、不動産投資の命ですよ。
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不動産投資 海外の公示価格

不動産投資の公示価格は、今はアンケートにて決めていると書きました。
その公示価格の一般公開は海外はどのようになっているのでしょうか?

アメリカ

36州で登記や譲渡税のために提出される証明書等に取引価格の情報が記載され一般に公開されている。一番情報公開が進んでいる州はメリーランド州。

イギリス

登記簿に取引価格が記載され、一般公開(有料)されている。

フランス

公証人協会が土地取引情報を蓄積したデータベースを提供しているが、個別具体的な住所を
秘匿して対象不動産を特定できないように加工した上で一般に公開されている。

オーストラリア

情報開示が最も進んでいるのは、クイーンズランド州。買主から登記所に申告された登記情報が、課税目的で算定される造成前の土地評価額と共に、不動産評価・取引データベースに蓄積されている。(有料)

シンガポール

契約時点から登記完了までの期間における不動産購入者の法的権利の保護を目的として予告登記制度があり、予告登記情報は登記所にて登記された後、政府土地局と鑑定士協会等に提供される。

香港

土地取引が行われると、取引価格が記載された譲渡証明書が登記所に登記される。有料にて公開。

BY 「諸外国の不動産取引価格の開示状況に関する調査結果」国土交通省2003年3月


と海外では、不動産投資のための価格の開示が結構進んでいます。

日本も、キャッシュフローを考える為にももっと不動産投資用に情報の開示が進めばと思っています。

今日の不動産投資の講座は、ここまで。
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不動産投資の地価公示価格

不動産投資をする人なら知っていると思いますが、この“地価公示価格”。

これってどのように決められているかご存知でしょうか?

これは、実は、不動産鑑定協会が所有権の移転のあった人や企業にアンケート調査をして、
そのアンケートを集計して決めている価格なんです。(不動産鑑定業法に則ってます。)

そのアンケートの回収率は、東京で10%ぐらいと聞いています。

そのアンケート(土地建物取引状況調査書)の質問事項は、全部で12項目。

1、所在地(番地)
2、所在地(住居表示)
3、所有権、借地権、底地権の区分
4、建物の有り無し
5、契約した日
6、登記受付日
7、売主氏名と個人か法人
8、買主氏名と個人か法人
9、取引金額総額、土地建物の区分、m2当たり価格
10、土地面積、登記簿上の実測、私道面積、形状
11、建物、面積、構造、階数、建築年月日
12、取引に当たっての事情

不動産投資の価格決めの大元になっている公示価格がアンケートで実は決められていたんですね。

国土交通省は、将来、土地、マンション、オフィスビルなどの登記の時点に届け出させて、
インターネットで公表するつもりにしているそうです。

国土交通省も不動産投資に積極的に手伝ってくれているみたいですね。

今日も楽しく不動産投資してください。
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不動産投資でワンルームマンション

ワンルームマンションへ不動産投資した事はありますか?

最近は、少し広告も減ってきましたが、ワンルームマンションの不動産投資が一時、流行った事がありましたね。

最近ではそれ程、目立ちませんがそれでも時々、ワンルームマンションへの投資の案内があります。その中でも、彼らが歌っているのは、

1、最初の5年間家賃保証
2、入居者斡旋します。
3、マンション管理もばっちし。

こんな文句がよく言われていますが、これらの業者のカラクリをチョットご紹介。

まず、5年間の家賃保証。

不動産投資の利回りで、やはり家賃がちゃんと入ってくるかがとても重要になってきます。
その中でも、5年間の家賃保証をしてもられるととても安心してしまいそうですが、
よ〜く考えてみてください。

新築のワンルームマンション。最初の5年間ぐらい家賃保証してもらわないと入居者が見つからないと思いますか?

私は、ワンルームマンションに投資した事がないのですが、多分、最初の8年ぐらいは、入居者を気にしなくても、大丈夫だと思います。逆に最初の5年間を保証してもらわなければならないような新築の物件は、5年後以降が超怖いですね(^^

次に入居者斡旋。

これも、確実に入居者を入れると言ってないので、そのワンルームマンションの地元の不動産屋に斡旋を頼むのとほぼ変わりがないと思ってください。

最後にマンション管理もばっちし!

この管理。実は、これはマンション販売会社の儲けになっている部分である可能性が高いんです。マンションの販売会社と管理会社が同一もしくは系列店等の繋がりがある可能性が高いです。

例題を出して、この不動産投資の話をします。
ここにワンルームマンションがあり、不動産投資をする貴方がいるとします。

このマンションは、50部屋。
1部屋分の1口が、2000万円とします。
家賃は、10万円/月
(保障費等 1万円/月を徴収する)

そうするとマンション全部の価格は、10億円です。
そして、全部の部屋が入居してあると、このマンションから50万円の管理費等が徴収出来ます。

不動産投資家からすると、9万円×12ヵ月=108万円

利回りとすると 108万円÷2000万円=5.4%

つまり、5.4%の利回りを最初の5年間保証するだけでいいんです。

このような契約がだった場合では、このマンション販売会社は、
46部屋入居がマイナスとの分岐点になるのが解りますか?

このマンションは、46部屋全部入居させる事が出来れば、保障費等の名目で、毎月46万円徴収出来ます。

つまり、入居できなかった4部屋があっても、保障費等の名目で46万円入金があるんです。

さらに不動産投資家に元本を保証している訳ではないので、その5年間を過ぎれば、
毎年の配当は、出来るだけ多くするように心がけるが、その不動産の価値については、
マンション販売会社は、知ったこっちゃないと思っているのではないかと思う。

つまり、ワンルームマンション投資等の一口投資ほど、リスクを不動産投資家に持たせている
部分が大きいと知っていてほしい。

今日の話は、不動産投資には役立ちました?
posted by realplus at 22:49 | TrackBack(0) | 不動産投資の理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資の競売の話

不動産投資をする人へ

競売物件についてどれぐらい知識がありますか?

一般の人が知っている競売物件のイメージは、

1、倒産、借金で逃げた人の物件
2、不動産占拠している怖いお兄さんがいる。
3、なんか、不動産ブローカーが多数いて、難しそう。

ちょっとダーティーなイメージがあったのが、今までの競売物件でした。

しかし、最近の不動産投資の本を読まれている方々であれば、最近の競売はちょっと変わってきていると知っておられると思います。

その理由は、法改正があり、一番素人では解決が難しかった不動産占拠者の追い出しが簡単になったんです。

今までは、占拠している怖いお兄さんがいても、その人達を撤去させる法律が出来、立ち退きまでの時間、費用等も目測出来るようになりました。

しかし、この競売物件もいくら占拠者の立ち退きが簡単になったと言っても、難しい点が多々あります。

1、広告をして、入札するまで短い期間しかない。
 (東京で4週間〜5週間)
2、部屋や建物の中には、入れない。
3、落札してから、代金納付まで1ヶ月しかない。
4、滞納管理費等を計算に入れて、入札しないといけない。
5、対象物件が少ない(新築等に比べて)
6、競売物件ローン等が少ない。

など、不動産投資をする中でも、普通と違った視点を持たないといけない部分が多々あります。

それでも、不動産投資しますか?
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2006年12月04日

不動産投資の収益物件の探し方

不動産投資の話。

不動産の収益物件ってどのように探しておられますか?

店舗にいきなり行く?!ネット?!

不動産は、沢山の物件を見て、不動産を見る目を肥やす

必要があります。

まずは、沢山の資料の中から本当にいい物件とはどのような

物なのかゆっくり観察する必要があります。

また、一枚だけの資料だけでは物件の30%ぐらいしか

分りません。それゆえ、資料請求をして、レントロール、

公図、謄本等をもらって初めてその物件の概要が見えてきます。

まずは、沢山の物件資料に埋まってください(^^)!

それが、不動産投資の第一歩になってきます。


ではその資料って何処から手に入れるのでしょうか?

簡単に収益物件の不動産情報を手に入れるサイトがありますので、

ご紹介します。



今から出来る不動産投資:物件一覧はココ


毎月8万円のお小遣いを!トーシンのマンション経営



1週間に最低3物件ぐらいずつ資料と現地確認をして行きましょう!

不動産投資の話は終わり

不動産ブログランキングへGO!
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2006年11月30日

お金の法則(不動産編)をスタート

お金の法則のブログを書いているのですが、

不動産編を別分野にして立ち上げました。

あなたのお金の法則の中で、不動産がより強力な力となれるように

サイトを立ち上げて行きます。

どうかよろしくお願いします。

posted by realplus at 07:18 | TrackBack(0) | 不動産投資以外 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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